Bumi i ndërtimit të zyrave në Manhattan ka përfunduar.
Vetëm tre kulla të mëdha zyrash – me më shumë se 500,000 metra katrorë – po ndërtohen në të gjithë qytetin e Nju Jorkut, me dy që pritet të hapen në 2024 ose 2025 dhe asgjë tjetër nuk parashikohet të rritet për vite me rradhë. Normalisht, një pjesë e vogël e vendeve me përmasa të tilla do të ishin në faza të ndryshme ndërtimi, me të paktën një hapje çdo vit që nga viti 2018, sipas JLL, një firmë e shërbimeve të pasurive të paluajtshme.
Gati 20 ndërtesa të mëdha zyrash që kanë propozuar zhvilluesit, duke përfshirë kullën përfundimtare pranë terrenit zero, ende nuk janë krijuar. Shumë prej tyre janë në pritje të pacaktuar pasi zhvilluesit përballen me sfida të shumta.
Rritja e kostove të ndërtimit dhe normave të interesit kanë rritur ndjeshëm çmimin e ndërtimit. Bankat po hezitojnë gjithnjë e më shumë të financojnë një ndërtim të tillë ndërsa Manhattan ka vende të lira zyrash rekord. Dhe ka pak qiramarrës të mëdhenj, të cilët huadhënësit kërkojnë të rreshtohen përpara se të ndërtohet një zyrë e re, duke kërkuar në mënyrë aktive të lëvizin.
Si rezultat, Manhattan po hyn në thatësirën e tij më të rëndësishme të ndërtimit të zyrave që pas krizës së kursimeve dhe kredive në fund të viteve 1980 dhe fillim të viteve ’90. Zhvilluesit tani pranojnë se vala tjetër e kullave të mëdha të zyrave mund të mos hapet deri në fillim të viteve 2030, nëse jo më vonë.
“Është e vështirë të justifikosh vendosjen e një lopate në tokë kur ke bazat e kërkesës dhe ofertës që janë jashtë rrymës,” tha James Millon, një president në CBRE, një firmë e shërbimeve të pasurive të paluajtshme, që ndihmon zhvilluesit të sigurojnë kapitalin.
Në një qytet që zakonisht vërtitet me vinça, qetësia aktuale në projektet e reja të zyrave sinjalizon fundin e një zbavitjeje ndërtimi çerekshekullore që rezultoi në kulla prej xhami dhe çeliku që riformuan horizontin e Manhatanit dhe u mbushën me kompani në rritje, veçanërisht në sektori i teknologjisë.
Pauza qëndron në kontrast me metropolet e tjera, përfshirë Londrën, ku kërkesa për hapësira të reja zyrash mbetet relativisht e fuqishme. Dhjetë ndërtesa u miratuan kohët e fundit për ndërtim në distriktin financiar të Londrës, duke përfshirë atë që do të ishte më e larta në zonë.
Megjithatë, në qytetin e Nju Jorkut, zhvilluesit e zyrave janë ende duke u lëkundur nga një goditje një-dy. Goditja fillestare e pandemisë përmbysi kulturën e punës së korporatave, duke bërë që shumë kompani të zvogëlojnë gjurmën e tyre për shkak të punës në distancë. Më pas erdhi tronditja e rritjes së normave të interesit – kriptoniti për një industri të ndërtuar mbi borxhin.
Për pasojë, qetësia mund të jetë një zvarritje e buxhetit të qytetit gjatë një kohe shtrëngimi financiar. Ndërtesat e zyrave kanë një ndikim të madh në qytet: ato rrisin shumë vlerën e tokës ku ulen dhe përbëjnë një të pestën e të gjitha taksave të pronës të mbledhura çdo vit nga New York City, i cili varet shumë nga taksat e pronës për të financuar shërbimet bazë.
Kostoja për të ndërtuar ndërtesat më të mëdha të zyrave mund të kalojë lehtësisht 3 miliardë dollarë dhe duhen vite për t’u përfunduar, duke krijuar mijëra vende pune në ndërtim gjatë rrugës. Në vitet para pandemisë, shpenzimet e ndërtimit në qytetin e Nju Jorkut për projekte jo-rezidenciale, duke përfshirë zyrat, ishin mesatarisht rreth 21 miliardë dollarë në vit, sipas Kongresit të Ndërtimit të Nju Jorkut, një grup tregtar për kompanitë e ndërtimit dhe të pasurive të paluajtshme.
Në një ceremoni muajin e kaluar që festonte traun përfundimtar të çelikut që po instalohej në ndërtesën e re JPMorgan Chase, kryebashkiaku Eric Adams e krahasoi këtë periudhë me hapjen e Empire State Building gjatë Depresionit të Madh. Ajo ndërtesë ishte ndër zyrat e fundit të mëdha që u hap përpara një pauze që zgjati dy dekada.
Që nga viti 2000, më shumë se 52 milionë metra katrorë zyra janë hapur në Manhattan, sipas CBRE. Një lagje e tërë ngrihej mbi oborre hekurudhore në anën perëndimore; ndërtesa më e lartë në hemisferën perëndimore – Një Qendër Tregtare Botërore – mbiu në qendër të qytetit; dhe rrokaqiejt u ngritën pranë Terminalit Grand Central.
Por sot është një histori krejt tjetër. Në fund të nëntorit, gati 18 për qind e të gjithë hapësirës së zyrave në Manhatan ishte në dispozicion për qira, shkalla më e lartë që kur Colliers, një firmë brokerimi e pasurive të paluajtshme, filloi ta gjurmonte atë në vitin 2000. Më vete, hapësira në dispozicion mund të mbushte 27 One World Qendrat Tregtare.
Agjentët thonë se një pjesë e kësaj hapësire është e përqendruar në ndërtesa të vjetra zyrash, të ndërtuara menjëherë para dhe pas Luftës së Dytë Botërore, që shumica e kompanive i konsiderojnë të vjetruara.
“Një nga problemet më të mëdha që kemi pasur në qytet, dhe duket sikur nuk është vënë re kurrë, është se sa është vjetëruar stoku i zyrës,” tha Mary Ann Tighe, një ndërmjetës i shquar që është drejtoresha ekzekutive e New. Rajoni tre-shtetëror i York-ut i CBRE.
Zonja Tighe tha se zyrtarët e zgjedhur, të cilët janë bërë gjithnjë e më armiqësorë ndaj industrisë së pasurive të paluajtshme, duhet të inkurajojnë zhvillimin e zyrave. “Ne duhet të vazhdojmë të riinvestojmë, dhe ju duhet ta lehtësoni atë për njerëzit,” tha ajo.
Por Senatorja e Shtetit Liz Krueger, një demokrate në Manhattan, tha se pyetja më e ngutshme në lidhje me zyrat e Manhattan-it nuk është se kur do të ndërtohet e ardhmja, por çfarë do të ndodhë me të gjithë hapësirën boshe, duke përfshirë mënyrën se si të kthehen më shumë punëtorë në tavolinat e tyre. “Diskutimi i kundërt merr drejtimin,” tha ajo. “Si i kalojmë zyrat e tepërta në rezidenciale?”
Pavarësisht nga erërat e kundërta, shumë zhvillues zyrash janë ende të etur për të ndërtuar kullën tjetër super të lartë. Ata besojnë se pandemia ka përshpejtuar një të ashtuquajtur fluturim drejt cilësisë – kompanitë që përmirësohen në zyrat më të fundit, më të mëdha.
Ata tregojnë për ndërtesën e re JPMorgan Chase në Park Avenue dhe One Vanderbilt, kullën 1,401 këmbë të lartë pranë Grand Central Terminal që u hap në vitin 2020. One Vanderbilt është më shumë se 99 për qind i dhënë me qira, me disa qiramarrës që paguajnë 150 dollarë për këmbë katrore dhe më shumë.
“Kur JPMorgan ndërton këtë seli krejt të re, konkurrentët e JPMorgan do të duan të jenë gjithashtu në atë lloj hapësire”, tha Scott Rechler, shefi ekzekutiv i RXR, një kompani e pasurive të paluajtshme.
RXR ka propozuar një nga ndërtesat më të mëdha të zyrave për të filluar ende ndërtimin, në 175 Park Avenue, në vendin e një hoteli Grand Hyatt në Midtown Manhattan. Z. Rechler shpreson të hapë terren vitin e ardhshëm, por kulla ka nevojë për një qiramarrës spirancë, një kompani e madhe që mund të angazhohet për të dhënë me qira rreth një të katërtën e saj, e cila do të ishte afërsisht 500,000 metra katrorë.
Një tjetër zhvillues, Silverstein Properties, ka kërkuar përafërsisht 15 vjet për një qiramarrës spirancë për 2 World Trade Center në Lower Manhattan. Gjithashtu në pritje është edhe BXP, fondi i investimeve në pasuri të paluajtshme i njohur më parë si Boston Properties, i cili planifikon të ndërtojë një kullë afërsisht 900,000 metra katrorë në Madison Avenue.
Një pjesë e vogël e ndërtesave të zyrave dukshëm më të vogla në Manhattan, të cilat janë kryesisht të larta nga 15 deri në 25 kate, po ndërtohen pa qiramarrësit tashmë të rreshtuar. Analistët e pasurive të paluajtshme thonë se këto ndërtesa mbartin shumë më pak rrezik për huadhënësit dhe nuk përballen me të njëjtat pengesa si zhvillimet e mëdha.
Kur thatësira e ndërtimit të përfundojë, qiratë dhe të ardhurat më të larta që çdo zhvillues zyrash ka mbledhur në New York City do të pasojnë, sipas analistëve dhe ndërmjetësve.
Në fund të nëntorit, qiraja mesatare e kërkuar për hapësirat e zyrave në Manhatan ishte 75 dollarë për këmbë katrore. Me normat më të larta të interesit dhe rritjen e kostove të ndërtimit, zhvilluesit do të duhet të paguajnë 200 deri në 300 dollarë për këmbë katrore për një zyrë të ardhshme të lartë që të ketë kuptim financiar, thanë ata.
“Ka një pjesë të vogël të ndërtesave trofe në Nju Jork që mund të marrin ato lloje të qirave,” tha z. Millon në CBRE. “Por ka hapësirë të kufizuar: do të duhet të rrëzosh diçka për t’u rikthyer me të.”