Fillon ndërtimi i banesave në Kaliforni | Ditari i së martës së parë

Rezidenciale me një familje (SFR) fillimet e ndërtimit ishin 28% mbi një vit më parë në fazën gjashtëmujore që përfundon në shkurt 2023. Gjatë të njëjtëve gjashtëmujorë, fillimet e ndërtimit për shumë familje ranë 20% nga faza gjashtëmujore e një viti më parë.

Në vitin 2023, mndërtim ulti-familje pësoi një rënie prej 4% nga një vit më parë, me 53,100 njësi të reja të hapura. Kërkesa për qira për shumë familje ka qenë përgjithësisht më e lartë gjatë dekadës së fundit në krahasim me SFR-të e reja. Por ndërtimet e reja shumëfamiljare vazhdojnë të godasin pengesa në formën e fuqisë punëtore dhe mungesës së furnizimit – në krye të avokatëve vokal jo-in-my-backyard (NIMBY).

Po kështu, Ndërtimi SFR fillon në vitin 2023 ranë 10% nga viti i kaluar, për një total prej 56,655 SFR të reja të filluara. Kjo lëvizje në rënie pason një fryrje ndërtimi në vitin 2021, rritja e përkohshme është rezultat i frikës së blerësve të shtëpisë për të humbur (FOMO), inventarit të ulët të rishitjes së shtëpive dhe kërkesës për vende të largëta ku zonimi nuk ndërhyn shumë me fillimin e ndërtimit siç ndodh në bregdet. qendrat urbane. E megjithatë, krahasuar me 150,000 fillimet SFR të arritura në 2005 në kulmin e bumit mijëvjeçar, 64,500 fillimet SFR të arritura në 2021 ishin vetëm një pjesë e fillimeve të nevojshme për të përmbushur kërkesën.

Përpjekjet legjislative të iniciuara nga shteti për t’i shtuar stokut të banesave të nivelit të ulët dhe të mesëm janë fokusuar në inkurajimin e më shumë ndërtimeve me shumë familje në vitet e fundit. Si rezultat, zonat e metrosë me rritjen më të lartë vjetore në ndërtim përfshijnë Sakramento, Breg lumit dhe San Diego. Rritja më anemike ndodh aty ku zonimi mbetet kufizuese për strehimin, duke përfshirë San Francisko, San Jose dhe Los Angjelos.

Ndërsa ndërtuesit kishin filluar të fitonin para nga stimujt legjislativë dhe kërkesa në rritje për blerësit e shtëpive, rritja e normave të hipotekës dhe rritja e vëllimit dhe çmimeve të shitjeve në 2022 u shtypën ndjenja e ndërtuesit, duke shkaktuar që fillon të bjerë. Kështu, fillimet e ndërtimit të banesave nuk do të arrijnë potencialin e tyre të plotë deri pas recesionit të ardhshëm, kur çmimet ulen rreth vitit 2026 dhe rimëkëmbja merr avull rreth vitit 2027.

Përditësuar shkurt, 2024. Kopja origjinale e postuar në nëntor 2012.

Grafiku 1

Ky grafik ilustron numrin e fillimit të ndërtimit të banesave në Kaliforni gjatë fazave gjysmë-vjetore që përfundojnë në shkurt dhe gusht.

Përditësimi i grafikut 27/03/24

Grafiku 2

Përditësimi i grafikut 02/07/24

*Parashikimet janë bërë nga e marte e pare dhe bazohen në tendencat aktuale të shitjes së shtëpive të reja, fillimet aktuale të ndërtimit dhe politikat aktuale të qeverisë.

Tendencat e ndërtimit të banesave të veçanta familjare në Kaliforni:

• 27,453 fillime SFR u zhvilluan në periudhën gjashtëmujore që përfundon në shkurt 2024. Kjo është 5,952 fillime më shumë sesa ndodhi gjatë së njëjtës periudhë të një viti më parë, një rritje prej 28%.
• 56,700 fillime SFR u zhvilluan në 2023. Kjo është një rënie prej 10%, ose 6,300 starte, nga viti 2022.
• Për perspektivë, viti kulm i këtij cikli në fillimet e SFR ishte 2005 me 155,000 fillime. Viti më i ulët ishte viti 2011 me 22,000 fillime.

Parashikimi i shkëputur SFR:

• e marte e pareProjeksioni i SFR-së që fillon në vitin 2024 është një rënie e lehtë nga viti i kaluar. Parashikimi për vitin 2024 është ndikuar më së shumti nga presioni rënës i vendosur nga normat më të larta të interesit në vitin 2023, të cilat u ulën fuqia blerëse e blerësit. Pritet që SFR të fillojë të mbetet nën potencialin e tyre në dy vitet e ardhshme, derisa rimëkëmbja nga recesioni i ardhshëm të fillojë të marrë avull, me gjasë rreth vitit 2025.
• Fillimet e SFR-së janë rritur gradualisht çdo vit që nga fundi në vitin 2011, por mbeten shumë nën kulmin e Bumit të Mijëvjeçarit.
• Raportet përfundimtare të nënndarjes do të mbeten të ulëta derisa zhvilluesit të kuptojnë se një rikthim i blerësve të shtëpive për herë të parë është në horizont.
• Kulmi i ardhshëm në fillimet e SFR-së ka të ngjarë të ndodhë gjatë periudhës së lulëzimit në vitet pas vitit 2027.

Tendencat e ndërtimit të banesave për shumë familje:

• 21,236 fillime të banesave shumëfamiljare u zhvilluan në periudhën gjashtëmujore që përfundon në shkurt 2023. Kjo është 5,220 fillime më pak se sa ndodhi gjatë së njëjtës periudhë të një viti më parë, një rënie prej 20%.
• 53,100 fillime të banesave për shumë familje u zhvilluan në vitin 2023. Kjo ishte pak 4% më e ulët se në vitin 2022 dhe nën 2018 kur fillimet e shumë familjeve arritën kulmin e tyre më të fundit.
• Për perspektivë, viti i pikut të këtij cikli të kaluar në fillimet e banesave për shumë familje ishte 2004 me 61,500 fillime. Viti më i ulët ishte viti 2009 me vetëm 9,500 fillime të strehimit për shumë familje.

Parashikimi i strehimit për shumë familje:

• parashikimet e së martës së parë banesat për shumë familje do të jenë të sheshta në vitin 2024. Ndërsa ekonomia po belbëzon krahas rritjes së kostove të huamarrjes, huadhënësit vazhdojnë të mbajnë një grusht të shtrënguar mbi fondet, duke penguar ndërtuesit. Kjo dinamikë vetëm do të përkeqësohet pasi normat e interesit vazhdojnë të rriten përgjithësisht gjatë dekadës së ardhshme, duke ulur fuqinë blerëse të blerësit. Mungesa e njëkohshme e materialeve të ndërtimit dhe fuqisë punëtore në ndërtim po pengojnë gjithashtu zhvillimin e ri.
• Fillon strehimi për shumë familje ishin pritet të rritet me një ritëm gradual duke filluar nga viti 2020, si disa ndryshimet legjislative që synojnë rritjen e ndërtimeve me shumë familje inkurajojnë më shumë ndërtimin e banesave të dendura, të nivelit të ulët dhe të mesëm. Megjithatë, kufizimet e distancimit social dhe linjat shtrënguese të kredisë e shtynë numrin e ndërtimit të shumë familjeve në rënie të konsiderueshme në 2020-2021, duke u rritur pak që nga viti 2022.
• Kulmi i radhës për fillimin e banesave për shumë familje ka të ngjarë të ndodhë rreth viteve 2027-2028, me rimëkëmbjen e të gjitha vendeve të punës të humbura për shkak të recesionit të ardhshëm dhe thelbit të bumit të ardhshëm të banesave.

Statistikat në lidhje me strehimin në Kaliforni:

• 14.5 milionë njësi banimi totale ekzistonin në Kaliforni në vitin 2021, 13.4 milionë prej të cilave janë të zëna dhe 7.5 milionë prej të cilave janë pronare, sipas Byrosë së Regjistrimit të SHBA. Kjo vazhdon me një rritje të lehtë gjatë viteve të kaluara.
• Para 2020, Kaliforni rritja e popullsisë ishte rritur me një normë prej 0.5%-1% në vit. Por popullsia e Kalifornisë që atëherë ka filluar të bjerë, rezultat i më shumë vdekjeve sesa lindjeve së bashku me më shumë banorë që lëvizin në shtete të tjera në kërkim të një kosto më të ulët jetese.
• Rreth 18.3 milionë njerëz u punësuan në Kaliforni në tetor 2023. Ky është pak më shumë se numri i vendeve të punës të mbajtura përpara recesionit të vitit 2020, sipas Departamentit të Zhvillimit të Punësimit të Kalifornisë (EDD).
• Shkalla e vendeve të lira të punës në Kaliforni ishte 4.3% në tremujorin e dytë 2023.

Artikuj të ngjashëm:

Askush nuk është në shtëpi: Normat e vendeve të lira të banimit në Kaliforni

Trendet e popullsisë së shtetit të artë

Faktorët kryesorë për ndërtuesit

Si vendosin ndërtuesit kur dhe ku të ndërtojnë? Ndërtuesit analizojnë shitjet ekzistuese të shtëpive, kërkesën e përdoruesit fundor dhe punësimin lokal. Së bashku, një analizë e këtyre faktorëve dhe faktorëve ndihmës prodhon një parashikim të tendencave të ardhshme të ndërtimit.

Pengesat me të cilat përballen ndërtuesit e SFR

Ndërsa kërkesa e përdoruesve të fundit nga blerësi i shtëpisë është shtytësi përfundimtar i fillimeve të ndërtimit, ndërtuesit përballen me disa pengesa në 2021-2022 që do të përcaktojnë ritmin e SFR-së dhe fillimit të apartamenteve.

Ndërtuesit mbështeten te blerësit-banorë për të mbështetur ndërtimin e shtëpive të reja. Të dekurajuar nga inventari i ulët, çmimet e larta të shtëpive dhe rritja e normave të interesit, kërkesa e blerësve për të blerë një shtëpi në vitin 2018 mbeti e ngecur gjatë vitit 2019. Megjithatë, viti 2020 pa normat e interesit që ranë në nivele rekord, gjë që rriti interesin e blerësit, një nevojë e paplotësuar nga rishitja në dispozicion shtëpitë që kur shitësit mbetën të trembur në vitin 2020. Megjithatë, ndërtuesit kryesisht nuk ishin në gjendje të plotësonin kërkesën e blerësve të shtëpive për shkak të masave të distancimit social dhe aksesit të shtrënguar në kredi.

Në vitin 2021, ndërtimi filloi të rritet pasi entuziazmi i blerësve të shtëpisë tejkaloi tregun e rishitjes dhe u përhap në shtëpi të reja. Megjithatë, mungesat e materialeve të ndërtimit kanë shkaktuar vonesa dhe rritje të kostove, duke hequr çmimin e shumë blerësve të mundshëm të shtëpive dhe duke penguar rritjen e ndërtimit.

Pengesat shqetësuese për fillimet e ardhshme të ndërtimit përfshijnë:

• humbjet historike të vendeve të punës të vitit 2020, mbi 300,000 prej të cilave ende duhet të rikuperohen në Kaliforni që nga prilli 2022;
• shtrëngimi i kredisë për ndërtuesit e shtëpive;
• Mungesa e materialeve ndërtimore të cilat vazhdojnë edhe në vitin 2024;
• rritja e normave të hipotekës, duke reduktuar kapacitetin e huamarrjes së blerësve të shtëpive; dhe
• rregulloret kufizuese të zonimit, të cilat dekurajojnë dendësinë në zonat e dëshirueshme të banimit.

Derisa të merren parasysh këta faktorë dhe të arrihet një përfundim, ndërtuesit (dhe huadhënësit e tyre) mund të mos e marrin si të mirëqenë se fillimi i ndërtimit do të shpërblehet. Pritet që të fillojnë të mbeten të ulëta derisa shumica e këtyre faktorëve të përmirësohen kolektivisht dhe fillimet kanë 12-18 muaj të tjerë për të arritur, me gjasa të ndodhin rreth vitit 2027.